ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2567

ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2567

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอ สเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้จัดสัมมนาทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย กลางปี 2567 และแนวโน้มปี 2567 มีสาระสำคัญที่ขอนำเสนอดังนี้:

เศรษฐกิจไทยปี 2567 ภาวะเศรษฐกิจไทยไตรมาสแรกของปื 2567 และแนวโน้มปี 2567 โดยสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ สาระสำคัญ ดังนี้

เศรษฐกิจไทย

ภาวะเศรษฐกิจไทยในไตรมาสแรกของปี 2567 ขยายตัวร้อยละ 1.5 เร่งขึ้นจากการขยายตัวร้อยละ 1.7 ในไตรมาสก่อนหน้าร้อยละ 1.1 ด้านการใช้จ่าย การส่งออกบริการและการบริโภคอุปโภคภาคเอกชนและ การลงทุนภาคเอกชนขยายตัวในเกณฑ์ดี ขณะที่การส่งออกสินค้า การใช้จ่ายเพื่อการอุปโภคของรัฐบาล และการลงทุนภาครัฐลดลง การอุปโภคบริโภคภาคเอกชน ขยายตัวในเกณฑ์สูงร้อยละ 6.9 ต่อเนื่องจากร้อยละ 7.4 ในไตรมาสก่อนหน้า สอดคล้องกับการปรับตัวดีขึ้นของภาคบริการด้านการท่องเที่ยว การใช้จ่ายในหมวดบริการเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.7 ตามการขยายตัวของการใช้จ่ายในกลุ่มโรงแรมและภัตตาคาร

ประมาณการเศรษฐกิจไทยในช่วงที่เหลือของปี 2567 มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นอย่างช้าๆปีมีปัจจัยจาก (1) การเร่งตัวขึ้นของการใช้จ่ายและการลงทุนภาครัฐ (2) การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและบริการ (3) การขยายตัวในเกณฑ์ดีของอุปสงค์ภายในประเทศทั้งการอุปโภคบริโภคและการลงทุน (4) การการส่งออกสินค้าตามการฟื้นตัวของการค้าโลก คาดการว่าอุปโภคบริโภคและการลงทุนภาคเอกชนจะขยายตัวร้อยละ 4.5 และร้อยละ 3.2 ตามลำดับ ในด้านเสถียรภาพภายในประเทศ ประจำไตรมาส 1 ปี 2567 อัตราเงินเฟ้อทั่วไปลดลงร้อยละ 0.8ต่อปี ส่วนดุลบัญชีเดินสะพัดเกินดุล 2.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือคิดเป็นร้อยละ 63.4 ของ GDP จากการนำเข้าสินค้าที่เพิ่มขึ้นเป็นสำคัญ ส่งผลให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ในช่วงคาดการณ์ที่ร้อยละ 0.1 ถึง 1.1 และคาดการณ์ดุลบัญชีเดินสะพัดจะเกินดุลร้อยละ 1.2

การเปิดตัวโครงการ

ในภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยในครึ่งปีแรก 2567 การเปิดตัวโครงการใหม่ มีการเปิดตัวจำนวนโครงการลดลง มูลค่าโครงการลดลง ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น แต่จำนวนหน่วยขายลดลง โดยการพัฒนาแยกเป็น 2 กลุ่มหลักที่สำคัญ คือ กลุ่มระดับกลางถึงค่อนข้างสูงที่มีระดับราคาขายไม่เกิน 5 ล้านบาท และกลุ่มที่มีระดับราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป

จากตารางจะพบว่าตั้งแต่มกราคม-มิถุนายน 2567 มีจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 191 โครงการ โดยเป็นโครงการประเภทที่อยู่อาศัยจำนวน 189 โครงการ และโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ จำนวน 2 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายทั้งหมดที่ขายในตลาดรวมกันถึง 33,461 หน่วย มีมูลค่าการพัฒนารวมจำนวน 211,516 ล้านบาท มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 6.321 ล้านบาท

ในเดือนมีนาคมเป็นเดือนที่มีจำนวนโครงการมากที่สุด 55 โครงการ เป็นเดือนที่มีจำนวนหน่วยขายและมูลค่าเปิดขายมากสุดคือด้วยจำนวน 8,998 หน่วย (27.0%) มีมูลค่าโครงการรวม 58,481 ล้านบาท (28.0%) เนื่องจากในเดือนนี้มีการเปิดขายแนวราบและอาคารชุดราคาปานกลางไปถึงราคาสูงเป็นจำนวนมาก จึงทำให้ภาพรวมของเดือนนี้มีจำนวนหน่วยขายสูงกว่าเดือนอื่นๆ ส่วนราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 มีราคาขายเฉลี่ยที่ 6.321 ล้านบาท  เพิ่มขึ้นจากปี 2566 ที่ราคาเฉลี่ย 5.531 ล้านบาท (14.3%) โดยหากพิจารณาเฉพาะราคาเฉลี่ยของกลุ่มที่อยู่อาศัยจะมีราคาเฉลี่ยที่ 6.317 ล้านบาท และถ้าเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ จะมีราคาเฉลี่ยที่ 14.713 ล้านบาท

ภาพรวม 6 เดือนแรกของปี 2567

การเปิดตัวโครงการทีอยู่อาศัยใหม่ตั้งแต่มกราคม-มิถุนายน 2567 มีจำนวน 189 โครงการ มีมูลค่าโครงการเป็นเงินจำนวน 211,281 ล้านบาท รวมจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 33,445 หน่วย และมีราคาขายเฉลี่ยที่ 6.317 ล้านบาท ซึ่งมีข้อสังเกตสำคัญก็คือ

1. การเปิดตัวใหม่ของที่อยู่อาศัยกลางปี 2567 นี้มีจำนวนหน่วยขายลดลง 14,446 หน่วย เมื่อเปรียบเทียบกับกลางปี 2566 หรือลดลง ประมาณ -30.2% (กลางปี 2566 เปิดใหม่ 47,891 หน่วย) ซึ่งจะพบว่าจำนวนหน่วยขายในกลางปีนี้ลดลงจากกลางปี 2566 เนื่องจากหลังจากสถานการณ์เศรษฐกิจชะลอตัว ดีมานด์ไม่มีกำลังซื้อ อีกทั้งส่วนหนึ่งมีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง เลยทำให้ผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่จำนวนเฉลี่ยต่อโครงการเล็กลง จำนวนหน่วยขายในครึ่งปีแรกจึงลดลง
2. มูลค่าของโครงการที่เปิดใหม่กลางปี 2567 มีมูลค่าโครงการรวม จำนวน 211,279 ล้านบาท ซึ่งมีมูลค่าลดลงจากกลางปี 2566 ที่จำนวน 214,075 ล้านบาท หรือลดลง ประมาณ -1.3% ของมูลค่าโครงการที่เปิดใหม่กลางปี 2567 และราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น 14.6% โดย ณ กลางปี 2566 มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 4470 ล้านบาท และกลางปี 2567 ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 6.317 ล้านบาท การปรับเพิ่มขึ้นของราคาขายเฉลี่ยมากถึง 41.3%  เนื่องจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้หันมาพัฒนาสินค้าประเภทบ้านเดี่ยวราคาแพงมากขึ้น เพื่อรองรับดีมานด์ที่มีกำลังจ่ายสูงที่ไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจและกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่หันมาสนใจซื้อบ้านแพงในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น
3. จำนวนหน่วยที่เปิดขายมีจำนวนลดลง 30.2% แต่สัดส่วนมูลค่าการลงทุนลดลงเพียง 1.3% ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น 41.3% ส่วนยอดขายก็ลดจากกลางปี 2566 ประมาณ 31.3% เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อหดตัว ทำให้คนซื้อบ้านชะลอการตัดสินใจซื้อ

บริษัทมหาชนและบริษัททั่วไป

ประเด็นที่น่าสนใจหนึ่งก็คือ การเปรียบเทียบระหว่างบริษัทมหาชน บริษัทในเครือมหาชน กับบริษัททั่วไป

การเปรียบเทียบบริษัทในและนอกตลาดหลักทรัพย์ (เปิดใหม่ ม.ค.-มิ.ย. 2567)

เฉพาะที่เปิดใหม่กลางปี 2567 บริษัทมหาชนเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันมีมูลค่า 113,897 ล้านบาท หรือประมาณ 54% ของทั้งหมด และบริษัทในเครืออีก 54,303 ล้านบาท หรือประมาณ 26% ของทั้งหมด ซึ่งแสดงว่าบริษัทมหาชนรวมกับบริษัทในเครือมีมูลค่ามากถึง 168,200 ล้านบาท (80%)

หากพิจารณาในแง่ของจำนวนหน่วย บริษัทมหาชนทั้งหมดเปิดตัวประมาณ 40% ของหน่วยขายทั้งหมด และบริษัทในเครืออีก 30% รวมจำนวน 23,281 หน่วย (70%) ของจำนวนทั้งหมด ตัวเลขนี้ชี้ชัดว่า บริษัทมหาชนเปิดตัวโครงการต่างๆ มากขึ้น และพัฒนาจำนวนหน่วยต่อโครงการมากขึ้น โดยเฉพาะการพัฒนาอาคารชุด และบ้านแนวราบมากขึ้น ซึ่งมีขนาดโครงการจำนวนมากขึ้น

สำหรับยอดขายของที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ ณ กลางปี 2567 มียอดขายเฉลี่ยที่ 9.36% ต่อเดือน  โดยจะพบว่า บริษัทมหาชนขายได้ 10.03% ต่อเดือน บริษัทในเครือมหาชนขายได้ 13.16% ส่วนของบริษัททั่วไปขายได้ ประมาณเดือนละ 4.78% ต่อเดือน ซึ่งถือว่ายอดขายของบริษัทมหาชน และบริษัทในเครือจะขายได้ดีกว่าบริษัทพัฒนาที่ดินทั่วไป

การเปรียบเทียบบริษัทในและนอกตลาดหลักทรัพย์ (ที่เปิดขายอยู่ทั้งหมด ณ กลางปี 2567)

ภาพรวมของที่อยู่อาศัยที่ยังเปิดขายอยู่ทั้งหมด ณ กลางปี 2567 จะพบว่าบริษัทมหาชนมีสัดส่วนมูลค่าสูงถึง 55% และมีจำนวนหน่วย 51% ของทั้งตลาด และบริษัทมหาชนส่วนใหญ่สามารถผลิตที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาสูงกว่าบริษัทนอกตลาด ซึ่งเน้นการผลิตจำนวนหน่วยขายจำนวนมากแต่มีแบรนด์ จึงส่งผลให้มีสัดส่วนของมูลค่าโครงการในตลาดสูงกว่าบริษัททั่วไป โดยมีราคาขายเฉลี่ยที่ 4.808 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ที่มีราคาเฉลี่ย 3.754 ล้านบาท

สำหรับยอดขายของที่อยู่อาศัยที่เปิดขายอยู่ทั้งหมด ณ กลางปี 2567 มียอดขายเฉลี่ยที่ 2.24% ต่อเดือน โดยจะพบว่า บริษัทมหาชนขายได้ 2.12% ต่อเดือน บริษัทในเครือมหาชนขายได้ 3.21% ส่วนของบริษัททั่วไปขายได้ ประมาณเดือนละ 1.82% ต่อเดือน ซึ่งถือว่ายอดขายของบริษัทมหาชน และบริษัทในเครือจะขายได้ดีกว่าบริษัทพัฒนาที่ดินทั่วไป

ยักษ์ใหญ่ในวงการ

ในที่นี้จะพิจารณาเฉพาะจำนวนหน่วยและมูลค่าที่เปิดขายสูงสุดของที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวเฉพาะกลางปี 2567 จะเห็นได้ว่า

10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาที่ดิน (บริษัทมหาชน) ที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุด

เมื่อพิจารณาจำนวนหน่วยขายของบริษัทมหาชน จะพบว่า บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) มีหน่วยขายมากที่สุด คือ 5,488 หน่วย รองลงมาคือ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)  มีการเปิดหน่วยขาย 1,874 หน่วย และอันดับ 3 คือ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,850 หน่วย ถ้าเอาจำนวนหน่วยรวมที่เปิดใหม่กลางปี 2567 คือ 33,445 หน่วย (ของทั้งตลาด) มาคิดสัดส่วน ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้เปิดตัวเป็นสัดส่วน 16.4%, 5.6% และ 5.5% ตามลำดับ ซึ่งในรายละเอียดส่วนนี้ได้รวมจำนวนหน่วยขายของบริษัทในเครือเข้าไปด้วย

10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาที่ดิน (บริษัทจำกัด) ที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุด

หากพิจารณาในส่วนของบริษัท จำกัด หรือบริษัททั่วไปที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ จะพบว่า อันดับ 1 คือ บริษัท แคปปิตอล จี ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด มีการเปิดขายหน่วยขาย 962 หน่วย อันดับ 2 คือ บริษัท เทอร์ร่า ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด จำนวน 889 หน่วย และอันดับ 3 คือ บริษัท ปรีดา เรียล เอสเตส จำกัด จำนวน 524 หน่วย ถ้าเอาจำนวนหน่วยรวมที่เปิดใหม่ครึ่งปีแรก 2567 จำนวน 33,445 หน่วย (ของบริษัทจำกัด) มาคิดสัดส่วน ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้ เปิดตัวเป็นสัดส่วน 2.9%, 2.7% และ 1.6% ตามลำดับ

10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาที่ดิน (บริษัทมหาชน) ที่มีมูลค่าการพัฒนามากที่สุด

เมื่อพิจารณาจำนวนมูลค่าของบริษัทมหาชน ในตลาดหลักทรัพย์ จะพบว่า บริษัท เเอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) มีมูลค่ามากที่สุด คือ 33,710 ล้านบาท รองลงมาคือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มีมูลค่า 19,418 ล้านบาท และอันดับ 3 คือ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 14,311 ล้านบาท ถ้าเทียบมูลค่าที่เปิดใหม่ทั้งหมดครึ่งปีแรก 2567 คือ 211,279 ล้านบาท (มูลค่าของทั้งตลาด) ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้เปิดตัวเป็นสัดส่วน 16.0%, 9.2% และ 6.8% ตามลำดับ

10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาที่ดิน (บริษัทจำกัด) ที่มีมูลค่าการพัฒนามากที่สุด

เมื่อพิจารณาจำนวนมูลค่าของบริษัทจำกัด จะพบว่า บริษัท เรนวูด อินเตอร์เนชั่นแนลจำกัด มีมูลค่ามากที่สุด คือ 5,280 ล้านบาท รองลงมาคือ บริษัท เดอะ เนสท์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด มีมูลค่า 2,877 ล้านบาท และอันดับ 3 คือ บริษัท ปรีดา เรียล เอสเตส จำกัด จำนวน 1,975 ล้านบาท ถ้าเอาจำนวนรวมมูลค่าที่เปิดใหม่ครึ่งปีแรก 2567 คือ 211,279 ล้านบาท มาคิดสัดส่วน ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้เปิดตัวเป็นสัดส่วน 2.5%, 1.4% และ 0.9% ตามลำดับ