ที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เมษายน 64 ยังไม่กระเตื้อง

ที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เมษายน 64 ยังไม่กระเตื้อง

           ในเดือนเมษายน 2564 ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีการชะลอการเปิดตัวออกไปอีกเนื่องจากวิกฤตโควิด-19 ระลอก 3  ดร.โสภณคาดทั้งปีจะเปิดตัวใหม่ทั้งหมด 53,098 หน่วย รวมมูลค่า 262,497 ล้านบาท หรือเท่ากับว่าจำนวนหน่วยลดลงอย่างมากถึง 27.3% แต่มูลค่าอาจลดลงเพียง 8.6%

            จากข้อมูลของปี 2563 มีการเปิดตัวที่อยู่อาศัย 73,043 หน่วย รวมมูลค่า 287,261 ล้านบาท  ดังนั้น ที่อยู่อาศัยจึงเปิดตัวลดลงเป็นอย่างมากโดยลดลงถึง 27.3% ในด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ แต่มูลค่าอาจลดลงเพียง 8.6% ทั้งนี้เพราะเน้นการเปิดโครงการที่มีราคาค่อนข้างสูง เนื่องจากผู้มีรายได้น้อย และปานกลางค่อนข้างน้อย มีความสามารถในการซื้อที่จำกัดในภาวะวิกฤติโควิด-19 นี้ จึงทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มสูงขึ้นจาก 3.933

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่าเดือนในเดือนเมษายน มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั้งหมด 13 โครงการ ลดลงจากเดือนมีนาคม 2564 จำนวน 5 โครงการ มูลค่าโครงการลดลง แต่กลับมีจำนวนหน่วยขายเพิ่มขึ้น  โดยมีจำนวนหน่วยขายรวม 3,283 หน่วย มูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 9,158 ล้านบาท

            เดือนเมษายน 2564 มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด 3,283 หน่วย เพิ่มขึ้นจากเดือนมีนาคมจำนวน 362 หน่วย  หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 12%   โดยประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายมากที่สุดในเดือนนี้ คือทาวน์เฮ้าส์ มีจำนวน 1,5371 หน่วย (46.8%) รองลงมาคือ อาคารชุด 960 หน่วย (29.2%) ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 498 หน่วย (15.2%) ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด

            มูลค่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเดือนนี้มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 9,158 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากเดือนมีนาคม 2564 ประมาณ -13%  ซึ่งภาพรวมของการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเดือนนี้ส่วนใหญ่หากเป็นบ้านเดี่ยวจะอยู่ที่ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์จะเน้นราคา 1-2 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดจะเน้นที่ราคา 1-2 ล้านบาทเป็นสำคัญ ทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยโดยรวมของเดือนนี้ลดลง มีราคาเฉลี่ยที่ประมาณ 2.790 ล้านบาท แต่เดือนที่ผ่านมามีราคาขายเฉลี่ยที่ 3.609 ล้านบาท ซึ่งแสดงถึงแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ค่อนข้างน้อยหรือเน้นสินค้าราคาถูกเพิ่มมากขึ้น

            อัตราการขายในเดือนแรกเฉลี่ย 12% ต่อเดือน ซึ่งลดลงจากเดือนที่ผ่านมาที่มีอัตราการขายได้ 26% ต่อเดือน โดยประเภทที่มีอัตราการขายสูงสุด และมีจำนวนหน่วยขายเป็นส่วนใหญ่ของตลาดคืออาคารชุดระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 171 หน่วย ขายได้แล้ว 49 หน่วย (29%) รองลงคือ บ้านเดี่ยวระดับราคา 5-10 ล้านบาท จำนวน 31 หน่วย ขายได้แล้ว 8 หน่วย (26%) และอันดับ3 คืออาคารชุดระดับราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 789 หน่วย ขายได้แล้ว 146 หน่วย (19%)

            ผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) จำนวน 6 บริษัท คือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และบริษัท แสนสิริจำกัด (มหาชน) นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัทในเครือและบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง

            ในด้านทำเลที่ตั้ง จะพบว่าในเดือนนี้ไม่มีโครงการที่เปิดตัวใหม่และตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพชั้นในเลย ส่วนที่ตั้งอยู่ในเขตเมืองชั้นกลางและส่วนต่อขยายของเมือง (intermediate area) มีจำนวน 9 โครงการ เช่น ถนนสรงประภา ถนนรามอินทรา ถนนศรีนครินทร์ ถนนเทพารักษ์และถนนพุทธบูชา เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีอีก 4 โครงการที่อยู่ในพื้นที่รอบนอกซึ่งใกล้สถาบันการศึกษาและชุมชนที่อยู่อาศัยในย่านนั้น เช่น ย่านรังสิต สมุทรสาคร และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ (รังสิต) เป็นต้น 

            จะเห็นได้ว่าในรอบ  4 เดือนที่ผ่านมา มีโครงการเปิดใหม่ 13,015 หน่วย รวมมูลค่า 79,261 ล้านบาท และเป็นที่น่าแปลกใจว่าราคาเฉลี่ยสูงถึง 6.090 ล้านบาทต่อหน่วย  ทั้งนี้เพราะมีโครงการของ บจก.แม็กโนเลีย 2 โครงการเปิดตัวขึ้นมา หากไม่พิจารณา 2 โครงการนี้ ก็จะมีอยู่ทั้งหมด 12,526 หน่วย รวมมูลค่า 57,261 ล้านบาท หรือมีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 4.571 ล้านบาท

            หากใน 8 เดือนข้างหน้า คือเดือนที่ 5-12 ของปี 2564 สถานการณ์ฟื้นตัว โดยจะมีการเปิดตัวดีกว่าในช่วง 4 เดือนแรก 60% และบวกด้วยโครงการที่มีราคาสูงพิเศษที่เปิดตัวก่อนหน้านี้ ก็คาดว่าทั้งปี 2564 น่าจะมีโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดเพียง 53,098 หน่วย มมูลค่ารวม 262,497 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4.944 ล้านบาท  ที่คาดว่าตลาดจะฟื้นตัวเพิ่มขึ้นก็เพราะไทยอาจควบคุมการระบาดและการเสียชีวิตได้มากขึ้นด้วยการฉีดวัคซีนอย่างทั่วถึง เป็นการ “หยุด” ปัญหาโควิด-19 ไปในที่สุด

            จากข้อมูลของปี 2563 มีการเปิดตัวที่อยู่อาศัย 73,043 หน่วย รวมมูลค่า 287,261 ล้านบาท  ดังนั้น ที่อยู่อาศัยจึงเปิดตัวลดลงเป็นอย่างมากโดยลดลงถึง 27.3% ในด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ แต่มูลค่าอาจลดลงเพียง 8.6% และเนื่องจากผู้มีรายได้น้อย และปานกลางค่อนข้างน้อย มีความสามารถในการซื้อที่จำกัดในภาวะวิกฤติโควิด-19 นี้ ผู้ประกอบการจึงเน้นเปิดโครงการที่มีราคาค่อนข้างสูง จึงทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มสูงขึ้นจาก 3.933 ล้านบาท เป็น 4.944 ล้านบาท หรือราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 25.7% นั่นเอง

            การเปิดตัวโครงการใหม่ที่มีเค้าจะลดลงอย่างชัดเจนและมีนัยสำคัญเช่นนี้ จึงทำให้ “ธุรกิจปลายน้ำ” ที่เกี่ยวข้องกับการขายที่อยู่อาศัยลดน้อยลง เช่น ธุรกิจโฆษณา แต่ธุรกิจนายหน้าอาจปรับตัวดีขึ้น เพราะทั้งผู้ประกอบการและประชาชนที่มีบ้านมือสองต้องการขายทรัพย์สินของตนเองมาเพื่อใช้หนี้ ลงทุนหรืออื่นๆ มากขึ้น

                                ………………………………………………………………………………………………………….

ผู้แถลง:ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน